Đối với mục tiêu sửa đổi Luật đất đai, các quy định về đấu giá và các văn bản liên quan, vừa qua Bộ Tài Nguyên và Môi trường lấy ý kiến dự thảo quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thông qua dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, cụ thể một số điểm chính như sau:
Về mặt chủ thể: bổ sung điều kiện tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Luật Đất đai;
b) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất;
c) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
d) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
e) Phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt.
Trong năm điều kiện trên thì điều kiện (a), (d) là phù hợp. Các điều kiện còn lại chưa phù hợp vì lý do sau: Điều kiện (b), thực tế việc đấu giá đất chưa chắc sẽ được dùng để thực hiện dự án, do đó quy định này sẽ không bao quát được hầu hết các trường hợp. Ngoài ra, đối với các nhà đầu tư nước ngoài, các dự án hạ tầng, xây dựng…. thì chỉ khi nhà đầu tư, doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì mới xác định được tổng mức đầu tư của dự án. Lưu ý, từng dự án có chất lượng, quy mô khác nhau, do đó việc áp dụng tổng mức đầu tư vào ngay thời điểm trước khi đấu giá, khi doanh nghiệp chưa có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Quyết định phê duyệt dự án là không thực tế, có độ vênh giữa quy định này và quy định của Luật Đầu tư.
Điều kiện (c), quy định này trùng lặp với quy định tại Khoản 2 Điều 43 của Luật Đầu tư. Mặc khác, lúc này sẽ phát sinh hai hình thức ký quỹ đồng thời làm tăng nguồn vốn ban đầu của người tham gia đấu giá. Không chỉ như vậy, vào thời điểm đấu giá, dự án chưa được thành hình thì chưa có khái niệm “ký quỹ dự án đầu tư.”
Điều kiện (e), quy định này không phù hợp khi yêu cầu có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính. Trong trường hợp này người tham gia đấu giá đã đặt cọc để tham gia thì không nên yêu cầu thêm điều kiện về tài sản bảo đảm. Thực tế nhà đầu tư nước ngoài tham gia đấu giá cũng không có tài sản bảo đảm để thực hiện quy định. Ngoài ra, tổ chức đấu giá cũng không có chức năng nhận bảo đảm. Các biện pháp bảo đảm theo Bộ luật Dân sự cũng không phù hợp cho hình thức này, cũng như việc đăng ký và giải phong tài sản bảo đảm là quá khó khăn. Đối với cá nhân tham gia đấu giá cũng có điều kiện có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt cũng sẽ gặp trường hợp tương tự mục (e) nêu trên khi tổ chức đấu giá cũng không có chức năng nhận bảo đảm. Các biện pháp bảo đảm theo Bộ luật Dân sự cũng không phù hợp cho hình thức này, cũng như việc đăng ký và giải phong tài sản bảo đảm là quá khó khăn. Đối với tài sản bảo đảm có yêu cầu giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá, và người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tài sản bảo đảm và tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng. Chúng tôi nghĩ cũng chưa phù hợp vì các nhà đầu tư, doanh nghiệp tham gia đấu giá đa phần là các công ty dự án, công ty đơn lẻ… thì việc yêu cầu có tài sản trước vô hình chung đẩy dự án đấu giá về cho nhóm công ty lớn. Hạn chế sự cạnh tranh và phát triển của các doanh nghiệp nhỏ, cũng như làm mất đi giá trị nguyên bản của đấu giá. Đấu giá là phải càng nhiều người tham gia càng tốt.
Về khoản tiền đặt trước, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định các điểm chính yếu như sau:
a) Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là hai mươi phần trăm (20%) giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
b) Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.
c) Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước.
d) Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp.
e) Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp.
Chúng tôi cho rằng quy định tại điểm (a), (d), và (e) chưa phù hợp bởi lẽ theo quy định pháp luật, nguyên tắc của bồi thường thiệt hại phải là thiệt hại thực tế. Trong trường hợp này, việc người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia sẽ bồi thường là không cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước là không có căn cứ pháp lý. Trong trường hợp cơ quan nhà nước vẫn quyết định nâng mức bồi thường thì nên gom chung vào mục (a) để xem nó như một khoản tiền đặt cọc để tham gia đấu giá. Tuy nhiên, khoản tiền đặt cọc 20% cũng đã là quá cao so với thông lệ quốc tế, việc nâng mức đặt cọc sẽ càng hạn chế người tham gia, và làm mất mục đích ban đầu của việc đấu giá.