Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội cho ý kiến góp ý và đang được đăng tải công khai để xin ý kiến góp ý của nhân dân đối với toàn văn bản dự thảo. Dự thảo gồm 16 chương, 236 điều. Về cơ bản, dự thảo đã được xây dựng rất công phu, bài bản, có kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và đặc biệt là lĩnh hội những tư tưởng, nội dung quan trọng của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Trên cơ sở đó, chúng tôi xin đóng góp một số ý kiến liên quan đến một số nội dung quy định về bình đẳng giới, phụ nữ và một số nội dung có liên quan.
1. Về Giấy chứng nhận đứng tên vợ và chồng:
Tại khoản 4 Điều 143 Dự thảo Luật Đất đai quy định:
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Như vậy, các quy định về việc ghi tên vợ và chồng trên Giấy chứng nhận khi tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng và pháp luật cũng dành cho họ quyền tự định đoạt và sự lựa chọn phù hợp nếu đứng tên một người khi có sự thỏa thuận. Sự lựa chọn này không phải lúc nào cũng thể hiện ý chí và quyền tự định đoạt của từng bên mà nhiều khi trong mối quan hệ giữa vợ và chồng không phải lúc nào cũng đưa nội dung đó vào để thỏa thuận. Tuy nhiên, quy định “trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người” có thể gây ra nhiều ý kiến không thống nhất. có ý kiến cho rằng, thỏa thuận ghi tên một người chỉ là đại diện hoặc vợ, hoặc chồng đứng tên, song đó vẫn là tài sản chung của vợ chồng; song có ý kiến khác lại cho rằng, thỏa thuận đứng tên một người là người đứng tên có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp, duy nhất đối với tài sản đó. Mặt khác, trong rất nhiều trường hợp, việc vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người nhưng thỏa thuận đó người còn lại hoàn toàn chưa ý thức được rằng, mặc dù đứng tên vợ hoặc chồng nhưng đó vẫn là tài sản chung của vợ chồng hay đó là tài sản riêng của người đứng tên và mình không còn liên quan gì nữa. Điều này, nếu có thỏa thuận của vợ và chồng về việc đứng tên một người thì cần phải làm rõ nội hàm là thỏa thuận đứng tên một người để làm người đại diện cho vợ và chồng hay để xác định là tài sản riêng của người đứng tên trên Giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, như chúng ta đã biết, điều kiện để am hiểu và tiếp cận pháp luật của người dân là chưa đồng đều, nhiều nơi rất lạc hậu và hạn chế nên việc quy định phải cụ thể, rõ ràng là rất cần thiết. Do vây, chúng tôi đề xuất hướng sửa đổi về vấn đề thỏa thuận đứng tên một người trên cơ sở tôn trọng ý chí của vợ và chồng, nó có thể chỉ thỏa thuận đại diện đứng tên mà không chuyển tài sản cho người đứng tên, song cũng có thể là thỏa thuận quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ hoặc chồng, miễn sao thỏa thuận đó không trái pháp luật và cần phải thể hiện cụ thể về ý chí của cả hai bên về phạm vi thỏa thuận trong văn bản gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trên cơ sở đó, chúng tôi đề xuất bổ sung khoản 4 Điều 143 Dự thảo Luật Đất đai như sau: “…trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng hoặc để xác định là tài sản riêng của người đứng tên là vợ hoặc chồng”.
2. Về nguyên tắc bồi thường về đất ở khi Nhà nước thu hồi đất
Tại khoản 2 Điều 89 Luật Đất đai dự thảo quy định:
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Việc dự thảo quy định nêu trên là hoàn toàn phù hợp với nhu cầu và mong muốn của người có đất bị thu hồi và đó cũng là trách nhiệm của Nhà nước để tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất yên tâm, ổn định cuộc sống khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, như chúng ta đã biết, mỗi một gia đình không chỉ dừng lại ở người có đất bị thu hồi mà còn rất nhiều các thành viên có liên quan như bố, mẹ, vợ, chồng, con, cháu của người có đất bị thu hồi, tức là gia đình có nhiều thế hệ sinh sống trên một thửa đất, một ngôi nhà. Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định để đảm bảo tối đa quyền lợi hợp pháp cho các thành viên trong gia đình có đất bị thu hồi như hỗ trợ thuê nhà, hỗ trợ di chuyển, tạo việc làm…Các quy định đó xét về nguyên tắc là phù hợp với quy định của pháp luật và điều kiện thực tế của đất nước ta và đó cũng là chính sách an sinh trong việc tạo điều kiện ổn định cuộc sống cho những người bị thu hồi đất và có liên quan đến việc thu hồi đất.
Trong giai đoạn hiện nay, khi đất nước ta tiêp tục thực hiện các chính sách phát triển kinh tế, nhiều dự án, công trường, công trình được triển khai và việc thu hồi đất là tất yếu để phát triển kinh tế thì việc chúng ta cần phải luật hóa các quy định liên quan đến chế độ đối với những người có đất bị thu hồi, trong đó bao gồm cả những thành viên trong gia đình của người có đất bị thu hồi. Xét về pháp luật, tài sản bị thu hồi của người nào thì người đó được hưởng các chính sách theo quy định, còn những người khác không phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp thì không được hưởng chính sách bồi thường. Xét về truyền thống, phong tục tập quán, đạo đức gia đình, thì tài sản nhà đất có thể đứng tên chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp của vợ, chồng hoặc bố mẹ thì bên cạnh đó còn phải có những thành viên khác như ông bà, các con, con dâu, con rể, các cháu, thậm chí là các chắt…thì chúng ta không thể chỉ thực hiện chính sách bồi thường cho người có đất bị thu hồi mà bỏ quên hoặc không quan tâm đến các thành viên khác trong gia đình họ đang trực tiếp sinh sống trên diện tích nhà đất bị thu hồi, đặc biệt là những đối tượng yếu thế như phụ nữ, trẻ em, người cao tuổi…Thiết nghĩ, chúng ta cần phải có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn để đảm bảo tốt hơn cho người bị thu hồi đất và các thành viên liên quan vì chỉ khi người bị thu hồi đất và các thành viên họ yên tâm, chấp hành việc thu hồi đất và tự nguyện di chuyển theo kế hoạch thì chắc chắn hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội đối với dự án sử dụng đất thu hồi sẽ đạt được. Mặt khác, tại khoản 6 Điều 89 Luật Đất đai sửa đổi cũng đã quy định giao cho Chính phủ quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Với nội dung này thì khi quy định về mặt nguyên tắc trong luật sẽ là cơ sở, là căn cứ để Chính phủ có quy định chi tiết, cụ thể và căn cứ vào tình hình thực tế tại các địa phương.
Chính vì vậy, chúng tôi đề nghị bổ sung nội dung liên quan đến các thành viên khác trong gia đình của người có đất bị thu hồi, để từ đó Nhà nước xem xét chính sách cụ thể để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định cho người bị thu hồi đất và các thành viên có liên quan của gia đình họ như sau: Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo cơ hội thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; người bị ảnh hưởng trực tiếp cùng với người có đất bị thu hồi được hỗ trợ theo quy định tại khoản 2 Điều 104 của Luật này.
3. Về chủ thể hộ gia đình sử dụng đất
Dự thảo Luật quy định theo hướng bỏ chủ thể là hộ gia đình sử dụng đất vì hiện nay việc xác định các thành viên trong hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên của chủ hộ gia đình. Đồng thời, dự thảo Luật có quy định xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp hộ gia đình đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành để đảm bảo đầy đủ quyền và nghĩa vụ cho các thành viên trong hộ gia đình.
Để chúng ta có thể xem xét toàn diện về chủ thể hộ gia đình trong các quy định của pháp luật, cần tham chiếu các quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.
Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hộ gia đình như sau: Các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết. Quyền sở hữu chung của các thành viên gia đình, theo đó tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Quy định này cũng đã có sự khác biệt só với Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hộ gia đình. Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này. Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ. Chủ hộ có thể uỷ quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện của hộ trong quan hệ dân sự. Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.
Như vậy, hộ gia đình là chủ thể có tính lịch sử, tham gia sâu vào quan hệ đất đai. Mặc dù thực tế hiện nay còn nhiều giấy tờ ghi tên là hộ gia đình như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng dần dần chủ thể hộ gia đình ít tham gia vào các giao dịch dân sự. Tư cách chủ thể hộ gia đình chưa được pháp điển hóa trong các quy định của pháp luật chuyên ngành. Trong khi đó, tại Luật Cư trú năm 2020 đã quy định bỏ sổ hộ khẩu giấy, việc kê khai đăng ký thay đổi nơi thường trú được thực hiện trên cơ sở dữ liệu điện tử, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong quá trình cư trú, di chuyển, sinh sống, làm ăn. Nếu chúng ta vẫn duy trì chủ thể hộ gia đình và căn cứ trên mối quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuỗi dưỡng sẽ phần nào làm ảnh hướng lớn đến các quyền của các chủ thể là cá nhân. Do vậy, việc tôn trọng những vấn đề mang tính lịch sử của hộ gia đình mà Dự thảo Luật Đất đai đưa ra là cơ sở, tiền đề để giảm dần các hoạt động có sự tham gia của chủ thể hộ gia đình. Thực tiễn, chủ thể hộ gia đình tham gia vào các giao dịch dân sự ngày càng hạn chế nên việc quy định của dự thảo nêu vấn đề hộ gia đình sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực là cần thiết, phù hợp.
4. Về giấy tờ làm căn cứ công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
Theo quy định của Điều 135 Luật Đất đai sửa đổi quy định các giấy tờ sau:
…
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Quy định về các giấy tờ trên là chưa đủ vì trên thực tế có nhiều địa phương chỉ có Sổ mục kê đất, bản đồ, không có sổ quản lý ruộng đất, sổ địa chính hoặc có nhưng đã bị thất lạc, ngoài ra không có hồ sơ nào khác thì cần thiết phải đưa bổ sung vào cho phù hợp với điều kiện của từng địa phương và đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Trên thực tế còn có giấy tờ là Giấy chứng nhận sở hữu ruộng đất được cấp theo quy định của Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 trong giai đoạn từ 1956 đến khoảng 1965. Trên Giấy chứng nhận có rất nhiều thửa đất, có thửa ghi địa chỉ cụ thể nhưng cũng có thửa quy định không rõ địa chỉ, thửa đất không có sơ đồ, vị trí. Theo thời gian, thửa đất trong Giấy chứng nhận có biến động, thông tin thay đổi và do thời gian quá lâu nên không biết được vị trí. Vậy trong trường hộ này cần phải có những quy định bổ sung để minh họa và làm rõ khi cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai mới.
Mặt khác, theo nghiên cứu, trước ngày 18/12/1980, các địa phương trong cả nước đã có sổ mục kê để ghi thông tin thửa đất nhưng không thống nhất. Vì lẽ đó, ngày 05/11/1981, Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định 56/ĐKTK quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước và từ đó thống nhất sử dụng mẫu sổ mục kê. Mặc dù sổ mục kê đất đai được sử dụng rất sớm nhưng chỉ khi Luật Đất đai trước đây được ban hành năm 2003 mới giải thích rõ sổ mục kê là gì, cụ thể tại khoản 15 Điều 4 Luật Đất đai ban hành năm 2003 nêu rõ: “Sổ mục kê đất đai là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi các thửa đất và các thông tin về thửa đất đó.” Đến Luật Đất đai năm 2013 thì không giải thích cụ thể Sổ mục kê là như thế nào những vẫn định lượng “Sổ mục kê đất đai được lập để liệt kê các thửa đất và đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất theo kết quả đo vẽ lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã” (Điều 20 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT).
Ở rất nhiều địa phương, chỉ còn lưu giữ Sổ mục kê chứ không còn lưu giữ sổ quản lý ruộng đất hoặc sổ địa chính nên nếu quy định cứng như tại khoản 2 Điều 135 của Dự thảo nêu trên là rất khó thực hiện, trong khi hầu hết các địa phương còn lưu giữ Sổ Mục kê giai đoạn 1981-1993. Do vậy, chúng tôi đề nghị bổ sung khoản 2 như sau:
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính hoặc có tên trong Sổ Mục kê đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
5. Về giao đất không thu tiền sử dụng đất:
Tại khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai sửa đổi quy định về giao đất không thu tiền sử dụng đất như sau: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 5 của Luật này. Tại khoản 1 Điều 192 Luật Đất đai sửa đổi quy định: Đất xây dựng trụ sở cơ quan gồm đất trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội.
Như vậy, dự thảo luật đưa ra đối với những trường hợp xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội thì không phải nộp tiền sử dụng đất vì đây là những cơ quan, tổ chức hoạt động và thực hiện nhiệm vụ công vụ. Ngoài ra, trên thực tế còn có các chủ thể khác, mặc dù không phải thực hiện nhiệm vụ công vụ nhưng cũng đã được Nhà nước giao triển khai một số nhiệm vụ chính trị pháp lý như Hội Nhà báo Việt Nam, Hội Nhà văn Việt Nam, Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Đoàn Luật sư các tỉnh thành phố…Các tổ chức này hoạt động theo tôn chỉ mục đích của tổ chức và thực hiện một số nhiệm vụ do Nhà nước giao. Các tổ chức này góp phần rất quan trọng trong việc xây dựng nhà nước pháp quyền của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân, đảm bảo quyền dân chủ, quyền con người đã được Hiến pháp quy định.
Chính vì vậy, cần bổ sung theo nhóm chủ thể là các tổ chức xã hội – nghề nghiệp vào khoản này đẻ đảm bảo tính toàn diện thống nhất và phù hợp với xu thế phát triển của xã hội. Đề nghị bổ sung khoản 1 Điều 192 Luật Đất đai sửa đổi như sau: Đất xây dựng trụ sở cơ quan gồm đất trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp.
6. Về hạn mức công nhận đất ở
Điều 139 Luật Đất đai sửa đổi quy định:
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 135 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại 0 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 và khoản 4 Điều 139 của Luật này.
Đối với trường hợp những thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì đến nay, người đang sử dụng thửa đất sẽ không phải là người đứng tên trên thửa đất mà thường là con, cháu, chắt…của người đứng tên đang là người trực tiếp quản lý thửa đất đó thì quy định như thế nào, có được xác định thời điểm sử dụng đất là thời điểm mà cha, ông, cụ, kỵ …của người đó đã sử dụng hay kể từ thời điểm con, cháu, chắt..của họ sử dụng? Tên của người đang sử dụng thửa đất với tên của người đứng tên trên giấy tờ của thửa đất là không giống nhau thì xử lý thế nào?
Trên thực tế áp dụng, các cơ quan nhà nước yêu cầu người đang sử dụng đất phải là người đứng tên trên các giấy tờ của thửa đất thể hiện có từ trước ngày 18/12/1980, điều này là hoàn toàn không thể xảy ra. Do vậy, cần quy định một cách cụ thể, rõ ràng về điều kiện chủ thể sử dụng đất trước 18/12/1980 và đề nghị sửa như sau:
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 135 của Luật này đứng tên người đang sử dụng đất hoặc đứng tên bố, mẹ, ông, bà, cụ, kỵ...của họ thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trên thực tế, các giấy tờ tài liệu của các cơ quan nhà nước cấp cho người sử dụng đất từ trước ngày 18/12/1980 thường là những giấy tờ quy định không cụ thể số diện tích đất ở, đất vườn, ao, đất canh tác. Mặt khác, vào những thời điểm cấp các giấy tờ đó, đơn vị tính không phải là m2 mà là các đơn vị tính khác như mẫu, thước nên việc tích hợp các quy định là rất phức tạp. Bên cạnh đó, diện tích đất ở ghi trong giấy tờ là diện tích do cơ quan nhà nước cấp chứ không phải là diện tích do người dân quyết định. Người dân vẫn quản lý, sử dụng nhà đất đó từ trước năm 1980 cho đến nay. Nếu quy định hạn mức 5 lần xác định là đất ở trong khi cả gia đình họ với nhiều thế hệ ở trên đó và giờ họ lại phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích vượt quá hạn mức 5 lần trong khi họ không có lỗi khi không ghi cụ thể diện tích đất ở trong tổng diện tích đất mà gia đình họ đang sử dụng, trong khi về bản chất gia đình họ đã và đang quản lý thửa đất có nguồn gốc từ trước năm 1980. Do vậy cần bỏ đoạn này khỏi khoản 2 Điều 139: Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại 0 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2...và khoản 4 ....của Luật này.
7. Về người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
Tại Điều 46 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định: Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều 35 của Luật này.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 35 của Luật này;
b) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 36 của Luật này.
Quy định trên vẫn ghép chủ thể Người Việt Nam định cư ở nước ngoài vào khối các tổ chức nước ngoài, người nước ngoài để quy định về quyền và nghĩa vụ là chưa phù hợp, cần phải quy định vào nhóm người ở trong nước sẽ hợp lý, phù hợp hơn. Nếu quy định như dự thảo thì vẫn có sự phân biệt giữa người Việt Nam ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Mặt khác, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, quy định tại Điều 8 khẳng định, điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì họ phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở tại khoản 2 Điều 5 quy định đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có giấy tờ theo quy định sau đây: Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu. Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Như vậy, việc quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam phải có hộ chiếu còn giá trị, có đóng dấu nhập cảnh và chỉ được mua nhà đất trong dự án là không phù hợp. Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, được sửa đổi năm 2014 quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Điều này khẳng định công dân Việt Nam ở trong nước và công dân Việt Nam sinh sống lâu dài ở nước ngoài đều bình đẳng và được xác định là công dân Việt Nam.
Trên cơ sở đó, chúng tôi đề nghị sửa các nội dung sau đây: Thứ nhất, nhập khoản 3 và khoản 6 Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thành một khoản như sau:
Điều 5: Người sử dụng đất
3. Cá nhân trong nước, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch (sau đây gọi là cá nhân).
Thứ hai: Chuyển toàn bộ phần “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” được quy định ở Mục 4 (Điều 44, 46, 47 và 48) Chương 3 của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vào Mục 3 (Điều 41 và 42) Chương 3 của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Điều chỉnh các nội dung về “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” vào cùng nội dung với các cá nhân trong nước để đảm bảo tính bình đẳng, đồng bộ, tạo động lực và khuyến khích để “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài”có xu hướng đầu tư trở về sinh sống, làm ăn tại quê hương./.