Tôi xin có một vài ý kiến về vấn đề thời hạn chung cư như sau: Tôi cho rằng chủ trương xác định thời hạn sử dụng chung cư là rất cần thiết. Chung cư không chỉ là tài sản riêng của một cá nhân mà còn là tài sản chung của rất nhiều người. Việc chung cư cũ, hỏng, đổ sập sẽ không chỉ ảnh hưởng đến tài sản, sức khoẻ, tính mạng của cư dân mà còn ảnh hưởng đến cả tài sản, sức khoẻ, tính mạng của những người dân sống xung quanh chung cư đó. Tuy nhiên tôi không đồng tình với việc xác định cứng con số thời hạn là không hợp lý. Nó làm hạn chế động lực xây dựng chung cư chất lượng, bền vững theo thời gian của chủ đầu tư cũng như nhà thầu, động lực cải tạo, bảo dưỡng chung cư của cư dân, làm lãng phí tài nguyên xây dựng, tăng lượng rác thải cũng gây hậu quả xấu cho môi trường.
Vậy nên tôi đề nghị phương án như sau: Thời hạn sử dụng chung cư được xác định thông qua quá trình kiểm định chung cư. Đơn vị kiểm định sẽ tiến hành kiểm định chất lượng chung cư tại thời điểm chung cư hết hạn sử dụng. Thời điểm kiểm định đầu tiên là thời điểm hoàn công chung cư. Dựa trên chất lượng chung cư tại thời điểm kiểm định, Đơn vị kiểm định sẽ đưa ra đánh giá chất lượng của chung cư theo thang đánh giá chất lượng chung cư và thời hạn kiểm định tiếp theo. Sau khi có kết quả kiểm định, chung cư sẽ tổ chức họp cư dân, tham gia bỏ phiếu về vấn đề xây dựng lại chung cư trong đó:
- Nếu kết quả kiểm định là A thì chung cư sẽ được xây lại nếu 100% cư dân đồng ý.
- Nếu là B thì cần 80% cư dân đồng ý để xây dựng lại chung cư.
- Nếu là C thì cần 50% cư dân đồng ý để xây dựng lại chung cư.
- Nếu là D thấp nhất thì chung cư sẽ được xây lại mà không phụ thuộc vào sự đồng ý của cư dân.
Với cơ chế này giúp giảm áp lực đối với cơ quan nhà nước khi tiến hành cải tạo chung cư bởi lẽ sự đồng thuận cải tạo lại chung cư cũng là ý nguyện của cả cư dân.
Về vấn đề đền bù sau khi cải tạo chung cư, tôi đề xuất thay vì phải thoả thuận giá đền bù với người dân thì cư dân sẽ có quyền chắc chắn được mua (đối với dự án nhà ở xã hội) hoặc quyền mua với giá ưu đãi (đối với dự án nhà ở thương mại, con số % ưu đãi sẽ được Chính phủ xác định chung cho toàn bộ dự án theo chất lượng dự án đã được xác định khi kiểm định). Quyền này cư dân có quyền chuyển nhượng cho người khác.
Về vấn đề lợi ích, thu hút nhà đầu tư, Cơ quan quản lý xây dựng sẽ cho chủ đầu tư bổ sung thêm 01 tầng kiot, shophouse dưới tầng 01 để thu hồi vốn cũng như kiếm lời. Với quyền kinh doanh này, sức hấp dẫn các chủ đầu tư tham gia cải tạo chung cư là rất lớn.
Bên cạnh đó tôi cũng muốn đề xuất thêm một phương án đó là: "Bảo hiểm chung cư". Cụ thể như sau:
- Các chủ đầu tư trước khi thực hiện đầu tư dự án chung cư thì phải ký được hợp đồng bảo hiểm với công ty bảo hiểm về việc bảo hiểm dự án chung cư sắp xây dựng.
- Công ty bảo hiểm khi ký kết hợp đồng bảo hiểm chung cư này sẽ có trách nhiệm bảo hành chung cư trong một khoảng thời gian nhất định (do nhà nước ấn định).
- Quyền lợi công ty bảo hiểm sẽ là: Thu khoản phí bảo trì 2% của các chung cư hiện nay; từ chối bảo hành chung cư với các hạng mục không đúng với thiết kế ban đầu hoặc thoả thuận giữa công ty bảo hiểm với chủ đầu tư. Công ty bảo hiểm có trách nhiệm công bố thông tin từ chối bảo hành trong một khoảng thời nhất định sau khi phát hiện sai phạm của chủ đầu tư, nhà thầu và thoả thuận thay đổi thiết kế, chất lượng công trình sau khi 02 bên ký kết cho mọi người cùng biết để ra quyết định mua nhà cho đúng (Tương tự cơ chế công bố thông tin của công ty đại chúng). Cơ chế này có những ưu điểm như sau:
- Chúng ta sẽ có những dự án chung cư chất lượng cao do để có thể ký được hợp đồng bảo hiểm, chủ đầu tư bắt buộc phải qua được vòng thẩm định thiết kế của công ty bảo hiểm.
- Chúng ta sẽ có một cơ quan giám sát chất lượng thi công chặt chẽ, kỹ càng, đảm bảo chất lượng công trình đúng với thiết kế.
- Với việc công ty bảo hiểm có quyền yêu cầu chủ đầu tư ký quỹ đảm bảo hoàn thiện toàn bộ các điều kiện thiết yếu của chung cư giúp chúng ta tránh khỏi những sai phạm về các hệ thống an toàn, phòng cháy chữa cháy như hiện nay. Cơ chế thu tiền bảo hiểm: người mua nhà khi tiến hành mua nhà sẽ phải trích lại % tiền mua theo hợp đồng bảo hiểm chung cư để nộp cho công ty bảo hiểm. Công ty bảo hiểm sẽ cấp cho người mua giấy biên nhận và giấy biên nhận này là tài liệu cần có để người dân được cấp quyền sở hữu căn hộ sau khi đã chuyển vào ở mà không cần quan tâm đến công trình có sai phạm hay thiếu cơ sở vật chất yêu cầu gì.
Trường hợp người mua không đóng tiền cho công ty bảo hiểm thì sẽ được cấp quyền sở hữu chung cư khi công trình đã hoàn thành toàn bộ thủ tục như quy định hiện hành. Công ty bảo hiểm có quyền yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả khoản phí đã thu của người mua. Trường hợp, người mua cũng không đóng tiền cho chủ đầu tư thì người mua sẽ chỉ có quyền sở hữu chung cư khi công trình đã hoàn tất mọi thủ tục và hoàn thành việc đóng tiền còn thiếu.
Trên đây là những ý kiến góp ý của tôi về việc quản lý chung cư. Tôi rất mong nó sẽ giúp ích cho các cơ quan quản lý, giúp người dân chúng ta sẽ có những công trình chung cư chất lượng, tránh khỏi những rủi ro không đáng có.