Tại khoản 03 điều 12: Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 4 Điều 10 Nghị định này. 

Theo nội dung như trên đang chỉ đề cập đến đất ở mà chưa đề cập đến việc tính tiền sử dụng đất đối với các loại hình đất khác như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp mà không phải đất ở

Góp ý 1: Điều 7. Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án áp dụng đối với tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoà

"2. Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:"

Thứ nhất: Chỗ này cần rõ nghĩa từ ngữ về phần diện tích đất nào trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được trừ. Vì có 2 cách hiểu hiện nay: 

Cách hiểu 1: Diện tích đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được trừ là phần diện tích đất tương ứng với diện tích sau khi cho phép chuyển mục đích mà có thu tiền sử dụng đất. Còn đối với phần diện tích đất giao không thu tiền thì không được trừ. (Theo tôi thì cách hiểu này là không phù hợp.)

Cách hiểu 2: Diện tích đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được trừ là toàn bộ diện tích đất để thực hiện dự án, bao gồm cả phần diện tích đất giao có thu tiền và giao không thu tiền sử dụng đất. 

Ví dụ: Một dự án A trước khi chuyển mục đích sử dụng đất có diện tích 10.000 m2 (trong đó: Diện tích đất ở là 2.000 m2 và diện tích đất nông nghiệp là 8.000 m2).  Sau đó được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thành dự án Khu nhà ở trong đó Giao đất có thu tiền sử dụng đất là 7.000 m2 (đất ở) và Giao đất không thu tiền sử dụng đất 3.000 m2 (làm đường xá giao thông, cây xanh để phục vụ dự án).

Vậy thì phần diện tích đất được khấu trừ trước khi chuyển mục đích sử dụng đất chỉ tính cho phần đất 7.000 m2 hay toàn bộ dự án là 10.000 m2. Chỗ này dự thảo cần quy định rõ nghĩa hơn.

Thứ hai: Nội dung trong dự thảo chỉ nêu đối với phần diện tích đất trước khi chuyển mục đích là "Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp  không phải là đất ở ". Vậy còn trường hợp trước khi chuyển mục đích có đất ở như trên thì giải quyết như thế nào? có được phép tính phần diện tích trước khi chuyển mục đích sử dụng đất là đất ở để khấu trừ hay không?

Góp ý 2: Điều 14. Tính tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch chi tiết 

"2. Trường hợp do yêu cầu quản lý, Nhà nước điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, hệ số sử dụng đất được tính bằng dẫn đến tăng, giảm tiền sử dụng đất thì xử lý như sau:"

Trường hợp trên chưa xét tới việc chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất. Nếu dự án đã được giao đất và đang trong quá trình xác định giá đất, nhưng Nhà nước yêu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết do xét thấy quy hoạch trước đó chưa phù hợp với tình hình hiện tại nên đã thay đổi hoặc hủy bỏ quyết định phê duyệt quy hoạch trước đó thì nó lại thuộc trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất. Thì khí đó sẽ giải quyết trường hợp này như thế nào?

Góp ý 3:  Điều 36. Tính tiền thuê đất khi thay đổi quy hoạch chi tiết của dự án 

 b) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê và chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất theo quy định thì tiền thuê đất được tính lại như sau: Tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê được tính lại = Số tiền thuê đất chưa nộp + Chênh lệch tiền thuê đất Trong đó:

b1) Số tiền thuê đất chưa nộp = Số tiền thuê đất đã được xác định và thông báo theo quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh + Mức thu tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật từng thời kỳ Thời gian chậm nộp tiền thuê đất theo quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh (tính đến thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết)

b2) Chênh lệch tiền thuê đất = + Số tiền thuê đất đã được xác định và thông báo theo quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh Số tiền thuê đất tính cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết của dự án sau khi điều chỉnh tính cho thời gian thuê đất còn lại x Mức thu tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật từng thời kỳ Thời gian chậm nộp tiền thuê đất theo quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh (tính đến thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết) Số tiền thuê đất tính cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh phân bổ cho thời gian thuê đất còn lại và không bao gồm tiền chậm nộp tiền thuê đất (nếu có)

Nội dung trong dự thảo có rất nhiều chỗ nói về việc "Chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất". Chỗ này sẽ có 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất = UBND đã ban hành quyết định phê duyệt giá đất, nhưng CĐT chưa nộp tiền.

Trường hợp 2: Chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất = Giá đất vẫn đang trong giai đoạn hoặc vẫn chưa trong giai đoạn xác định giá đất -> CĐT chưa có cơ sở để nộp tiền sử dụng đất.

Mà trường hợp 2 xảy ra rất nhiều hiện nay, nó dẫn đến việc đang trong quá trình xác định giá đất hoặc vẫn chưa trong quá trình xác định giá đất thì CĐT hoặc Nhà nước thay đổi chi tiêu quy hoạch dẫn đến tăng/giảm hệ số sử dụng đất, diện tích, cơ cấu mục đích sử dụng đất... thì sẽ giải quyết như thế nào. Kính mong Quý Cơ quan soạn thảo hết sức lưu ý các vấn đề thực tiễn nêu trên để có đề xuất trong Nghị định cho phù hợp.

Qua đọc dự thảo tôi thấy có một số nội dung sau đây chưa thống nhất với Luật Đất đai 2024 (thậm chí là trái Luật): 

Khoản 1 Điều 140 Luật Đất đai quy định "Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 của Luật này".

Điểm a, d khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai quy định "

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại điểm này thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c khoản này.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;"

Từ các quy định trên thể hiện đối với đất giao trái thẩm quyền thì được công nhận theo hạn mức, phần diện tích vượt hạn mức công nhận cũng được công nhận là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên điểm a khoản 1 Điều 12 của Dự thảo lại định nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Tức là toàn bộ thửa đất, kể cả phần vượt hạn mức đều không phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy quy định này trái với quy định tại điểm a và d khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai.

Tương tự, quy định tại điểm a khoản 2 Điều 12 trong Dự thảo cũng trái với quy định tại d và đ khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai. 

Kính gửi: Cổng thông tin điện tử Chính phủ

Công ty TNHH Điện lực Vân Phong xin được gửi văn bản số VPCL-CO/CM-4548-2024 ngày 16/5/2024 đóng góp ý kiến về Dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như đính kèm.

Chúng tôi xin đề nghị Quý cơ quan xem xét ý kiến đóng góp của Công ty và mong tiếp tục nhận được sự quan tâm, hỗ trợ từ Quý cơ quan.

Trân trọng cảm ơn,

Công ty TNHH Điện lực Vân Phong

 

Chúng tôi đang hoạt động trong lĩnh vực thể thao từ 2006 đến nay. Đất được Nhà nước cho thuê đến 2051. Hiện đang được miễn giảm tiền thuê đất đến 2026. Theo luật đất đai 2024 không còn phân biệt ưu đãi đầu tư và lĩnh vực xã hội hoá trước đây. Do đó, rất mong quý cơ quan cho quy định rõ về trường hợp cụ thể vì đơn vị chúng tôi phải làm thủ tục giảm từng chu kỳ 5 năm. 
Xin trân trọng cám ơn.

Dự thảo Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai từ Nghị định số 91/2019/NĐ-CP có quy định về biện pháp khắc phụ hậu quả là thu lại số lợi bất hợp pháp do hành vi hành chính vi phạm (ví dụ tổ chức A vi phạm về hành vi chiếm đất (sử dụng đất chưa hoàn thành thủ tục thuê đất) thì bị xử phạt và thu lại số lợi bất hợp pháp. Như vậy tổ chức A đã sử dụng đất trước thời điểm cho thuê đất thì phải nộp lại số lợi theo loại đất được xác định trong thời gian vi phạm.

Theo dự thảo Nghị định về thu tiền thuê đất thì có quy định thời điểm tính tiền thuê đất là thời điểm bắt đầu sử dụng đất tại thực địa, tức là tổ chức A bị truy thu tiền thuê đất cho giai đoạn chưa hoàn thành thủ tục thuê đất.

Như vậy, tổ chức A sẽ bị thu hai lần nghĩa vụ tài chính trong một thời gian nhất định.

Các hành vi khác liên quan đến tự ý chuyển mục đích sử dụng đất cũng có quy định về thu số lợi bất hợp pháp tương tự.

Đề nghị Dự thảo quy định rõ các trường hợp như trên để tránh thu lặp 02 lần nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất.